Redução de taxa de IRS para contratos de arrendamento de longa duração

Atualmente, em sede de IRS, existe um regime de aplicação de taxas especiais nos contratos de arrendamento de longa duração. O Governo propõe-se reduzir a taxa aplicável de modo a estimular a existência de mais contratos de longa duração.

O regime atual consista na aplicação de:

  • 28% nos contratos até dois anos;
  • 26% entre dois e cinco anos;
  • 23% entre cinco e dez anos;
  • 14%, entre 10 e 20 anos;
  • 10%, para arrendamentos superiores a 20 anos.

O Governo propõe reduzir estas taxas para:

  • 25% nos contratos até cinco anos;
  • 15%, entre cinco e dez anos;
  • 10%, entre 10 e 20 anos, e
  • 5%, quando está em causa um prazo superior a 20 anos.

A proposta do Governo consta do programa «Mais Habitação», em discussão pública decorre até dia 13 de março.

Novas Medidas de Apoio à Habitação

Medidas de Apoio à Habitação

O Conselho de Ministros, reunido em 16 de fevereiro de 2023, aprovou um pacote de medidas de apoio à habitação que têm por objetivo concretizar o desígnio de ter um parque habitacional capaz de garantir habitação digna a toda a população.

O Conselho de Ministros foi dedicado exclusivamente à temática da habitação, e as medidas aprovadas «serão colocadas em discussão pública durante cerca de um mês para, no final, possam ser aprovadas em definitivo, umas pelo Governo, outras através de proposta de lei à Assembleia da República, no Conselho de Ministros de 16 de março», referiu o Primeiro-Ministro.

O Governo apontou cinco eixos de problemas e de soluções.

1.º: Aumentar a oferta para habitação:

  • O Governo pretende aumentar a oferta de imóveis para habitação, através da conversão do uso de imóveis de comércio ou serviços para uso habitacional;
  • O Governo pretende ainda a disponibilização de terrenos ou edifícios para cooperativas ou o setor privado fazerem habitações a custos acessíveis.

2.º: Simplificar o licenciamento:

  • Os projetos de arquitetura e de especialidades deixam de estar sujeitos a licenciamento municipal, passando a haver um termo de responsabilidade dos projetistas, ficando o licenciamento municipal limitados às exigências urbanísticas. 
  • As entidades públicas serão penalizadas com juros de mora por incumprimento dos prazos de licenciamento.

3.º: Maior mercado de arrendamento:

  • O Estado passará a arrendar casas pelo prazo de cinco anos, para depois subarrendar, comprometendo-se a pagar a renda aos proprietários, eliminando assim o risco de incumprimento;
  • Nos pedidos de despejo que deem entrada no Balcão Nacional de Arrendamento após três meses de incumprimento, o Estado passa a substituir-se ao inquilino no pagamento e ao senhorio na cobrança da dívida, verificando se há uma causa socialmente atendível e resolvendo-a, ou despejando-o.
  • Passará a existir isenção nas vendas de imóveis ao Estado. Essas casas serão, depois, colocadas pelo Estado no arrendamento acessível;
  • Será criada uma linha de crédito de 150 milhões de euros para financiar as obras coercivas por parte dos municípios, que a lei permite, mas que os municípios raramente fazem por dificuldade financeira;
  • Será criado um incentivo para que regressem ao mercado de habitação frações que estão dedicadas ao alojamento local. As atuais licenças serão reavaliadas em 2030, e, posteriormente, haverá reavaliações periódicas; serão proibidas as emissões de novas licenças com exceção do alojamento rural nos concelhos do interior onde não há pressão urbanística e onde podem contribuir para a dinamização económica do território; os proprietários que transfiram fogos do alojamento local para arrendamento habitacional até final de 2024, terão uma taxa zero no IRS até 2030; será criada uma contribuição extraordinária aos alojamentos locais para financiar políticas de habitação;
  • Reforçar-se-ão os incentivos fiscais para o arrendamento acessível, sem pagamento de IMT na aquisição de casas para arrendamento acessível. Quem venha a realizar obras de reabilitação nestas casas pagará IVA à taxa de 6%, e terá total isenção de IRS sobre os rendimentos prediais;
  • A taxa de IRS sobre o arrendamento baixará de 28% para 25%;
  • Reforçar-se-ão os incentivos à estabilidade nos contratos de arrendamento: se o contrato for entre 5 e 10 anos a taxa de 23% passará para 15%; se for entre 10 e 20 anos, a taxa de 14% baixará para 10%; e se for mais de 20 anos, baixará de 10% para 5%.

4.º: Combater a especulação:

  • O Governo pretende acabar fim da concessão de novos Vistos Gold.
  • O Estado passará a limitar a crescimento das rendas em novos contratos, devendo estas «resultar da soma da renda praticada com as atualizações anuais e do valor da subida da inflação fixada pelo Banco Central Europeu.

5.º: Apoiar as famílias

  • O Governo pretende isentar as famílias do imposto de mais-valias da venda de uma casa para amortização do crédito à habitação do próprio ou de um seu descendente
  • O Governo determinará que que todas as instituições financeiras que praticam crédito imobiliário têm de oferecer crédito a taxa fixa.
  • Será criado um apoio para créditos até 200 mil euros de famílias tributadas até ao 6.º escalão do IRS, o Estado bonificando o juro em 50% do valor acima do valor máximo a que foi sujeita a família no teste de stress que fez quando contratou o crédito.
  • No valor dos contratos de arrendamento já em vigor, atribui-se aos agregados familiares que tenham rendimentos até ao 6.º escalão de IRS inclusive e uma taxa de esforço superior a 35% e uma renda de casa nos limites fixados pelo IHRU para o respetivo concelho, um subsídio do Estado até ao limite máximo de 200 euros mensais para as rendas.

Valor Médio de Construção Para 2023

Foi fixado em 532 euros o valor médio de construção por m2, para efeitos da aplicação das regras do valor base dos prédios edificados previstas no Código do Imposto Municipal sobre os Imóveis (CIMI), a vigorar no ano de 2023.

Em 2022, o valor foi de 512 euros, e em 2021, de 492 euros, tal como foi em 2020 e 2019.

Aquele valor vai aplicar-se a todos os prédios urbanos cujas declarações modelo 1 sejam entregues a partir de 4 de janeiro de 2023.

Com base neste valor, determina-se o valor base para efeitos de avaliação dos prédios, que em 2023 passa a ser de 665 euros (532+ 25%).

O valor base dos prédios edificados corresponde ao valor médio de construção, por metro quadrado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor.

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), prevê que um dos elementos objetivos integrados na fórmula de cálculo do sistema de avaliação de prédios urbanos é o valor médio de construção por metro quadrado, a fixar anualmente, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU).

O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.

Referências: Portaria n.º 7-A/2023 – DR n.º 2/2023, 1º Supl, Série I de 03.01.2023, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, artigos 13.º, 37.º, 28.º, 39.º e 62.º

Atualização das Rendas para 2023

Os senhorios de contratos de arrendamento que não tenham aplicado os coeficientes de atualização de rendas dos últimos três anos, podem adicionar aos 2% previstos pelo Governo, 0,43%, em resultado da aplicação do coeficiente fixado em 2021.

Nos termos do Código Civil, os coeficientes podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Assim, ao valor de 2% determinado pelo Governo, para aplicação em 2023, podem ser adicionados os 0,43% relativos a 2022.

Referências: Lei n.º 19/2022 de 21.10.2022, artigos 2.º e 3.º Código Civil, artigo 1077.º n.º 2 d); Aviso n.º 17989/2021 – DR n.º 186/2021, Série II de 23.09.2021.